Tras consulta de Marcas del Retail, TDLC ordena a los malls medidas preventivas para cuidar la libre competencia

Más de tres años después de que la Asociación Gremial de Marcas del Retail ingresara una consulta para revisar los contratos que mantienen estas firmas con los centros comerciales, acusando eventuales cláusulas abusivas, el Tribunal de Defensa de la Libre Competencia (TDLC) emitió una resolución donde instruyó una serie de medidas que deberán tomar los malls de ahora en adelante.

Entre otros reclamos, las marcas denunciaban falta de transparencia en los cobros que realizaban, contratos con exigencias abusivas a los arrendatarios -como entrega de información sensible, mayores tarifas en diciembre y la inclusión de las ventas online para determinar la renta- y faltas competitivas producto de la integración vertical, puesto que muchas veces las grandes tiendas ancla son de los mismos propietarios que el centro comercial y compiten con los demás locatarios.

La resolución

Durante sus años de tramitación, la consulta generó un activo debate entre los incumbentes. Centros comerciales como Cencosud Shopping, Parque Arauco, Mallplaza, Grupo Marina, Pasmar y Vivo aportaron antecedentes. Asimismo, en 2021, la Fiscalía Nacional Económica (FNE) realizó un estudio de mercado en el que solicitó al TDLC dictar medidas para prevenir riesgos anticompetitivos, tal como terminó resolviendo el Tribunal.

La FNE principalmente alertó acerca de los potenciales peligros que podían venir del entrecruzamiento de propiedad y, si bien el TDLC concluyó que “éste no permanece” y que “no existen antecedentes de que operadores integrados entreguen condiciones relativamente desfavorables para los comercios no vinculados, el potencial riesgo futuro requiere tomar ciertos resguardos conductuales”, por lo que explícitamente ordenó prevenir el interlocking.

Así, la resolución instruye que los centros comerciales “tipo mall de amplio alcance”, es decir, aquellos de más de 20.000 m2, deberán adoptar programas de cumplimiento cuando tengan relaciones de propiedad con otros malls y tiendas ancla.

No obstante, respecto a cláusulas controvertidas como las estructuras de pago de arriendo, mayores cobros en diciembre, sanciones por reducciones significativas de ventas y diferencias de horario entre distintos tipos de comercio,el TDLC no consideró que atentaran contra la libre competencia siempre y cuando no se aplicaran en forma discriminatoria.

Medidas de prevención

Tras estos lineamientos, el Tribunal detalló once medidas que deberán tomar los centros comerciales.

Por ejemplo, tendrán que abstenerse de exigir más información que la estrictamente necesaria para estimar la renta mensual, que estará sujeta a estricta confidencialidad para no arriesgar el traspaso a competidores. Sí podrán solicitar registros contables con mayor especificidad solo cuando sea para evaluar políticas de promoción del mall, con acuerdos puntuales y limitados en el tiempo.

Toda esta información comercialmente sensible no podrá ser traspasada a tiendas relacionadas o terceros, y se deberán establecer mecanismos para que esta prohibición se vincule a los directivos, gerentes, ejecutivos y otros trabajadores del operador.

Por otra parte, en caso de incluir ventas online en las estimaciones de arrendamiento, solo se podrán considerar aquellas que tengan conexión con esa tienda física; además, los cobros a locatarios como gastos comunes, “fondos de promoción y publicidad, contribuciones de bienes raíces y servicios públicos” deberán “estar claramente definidos y distribuidos entre comercios según variables conocidas y sujetos a rendición periódica a los locatarios”.

Otro punto importante es que las tiendas que no son ancla tendrán la posibilidad de terminar anticipadamente sus contratos de arriendo con un mínimo de tres meses, con una indemnización asociada de, como máximo, dos meses de la renta de arrendamiento por cada año que reste de vigencia del contrato.

Los malls tampoco podrán condicionar el arriendo de un local comercial a la renovación o arriendo en otro inmueble y tampoco se permitirán “cláusulas que faculten al operador poner fin a dos o más contratos en caso de que el locatario incurra en una causal de término o incumplimiento contractual de alguno de ellos”.